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Todo lo que debes saber de la plusvalía de una vivienda

plusvalía de una vivienda

A lo largo de nuestra vida, todos hemos oído hablar alguna vez del impuesto de la plusvalía o de la plusvalía de una vivienda. Sin embargo, este, se trata de un concepto que puede llegar a ser difícil de entender si, desde un primer momento, no tienes claros los conceptos.

A rasgos generales, podemos definir a la plusvalía como el exceso de valor que se obtiene al vender un bien en relación con el precio que se abonó, en su día, para su compra. En el caso de un inmueble, este incremento hace referencia a la diferencia entre su precio de adquisición y el que recibimos hoy por su compra.

Este sobreprecio se produce como consecuencia de la incidencia de una serie de factores que los propietarios no pueden controlar. Algunos de ellos son la revalorización del suelo, el encarecimiento del precio de la vida, etc. Sin embargo, también influyen en su aumento una serie de decisiones que se encuentran dentro de la esfera de actuación de los dueños. Las reformas realizadas en el domicilio o las facilidades de acceso que existan en la comunidad de vecinos, entre otros.

¿Cómo se calcula la plusvalía de una vivienda?

En primer lugar, tenemos que tener claro que estos incrementos del valor de los bienes inmuebles se gravan en nuestro país a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o IRPF, así como también mediante el Impuesto de Sociedades o IS, según la naturaleza física o jurídica del contribuyente.

En segundo lugar, tienes que saber que el pago de la misma se realiza, si se trata de un bien inmueble, a favor del ente local o ayuntamiento en cuyo territorio se encuentre radicada la vivienda.

¿Qué factores intervienen en el cálculo de la plusvalía de una vivienda?

Así, para el cálculo de esta plusvalía inmobiliaria se tiene en cuenta la base imponible. Esta se encuentra fijada en función del valor catastral del bien en el momento de su transmisión. A este valor, se le aplicará un porcentaje que irá variando según el número de años que la vivienda. Haya estado en manos de los actuales transmitentes.

Sin embargo, este valor catastral no es el único factor que incide en la determinación de este incremento del valor del bien. Esto, pues cada vez más los juzgados vienen permitiendo que, en la plusvalía, influya la evolución de los precios, el Índice de Precios al Consumo o IPC. La entrada en la partida de este último parámetro te va a permitir que «la ganancia» sea menor. Incluso pueden llegar a existir plusvalías negativas, es decir, pérdidas de valor.

Además, también en la determinación de este aumento de valor intervienen otros factores adicionales como, por ejemplo, el gravamen que imponga el ayuntamiento para el cálculo de la deuda tributaria, así como también, si las hubiera, las bonificaciones sobre el impuesto.

¿Cuándo se paga este impuesto?

La plusvalía de propiedades es un impuesto que se paga siempre que vendas una vivienda. Todo ello, con independencia de que hayas tenido pérdidas o ganancias al realizar la transacción. Sin embargo, existen una serie de excepciones en las que los sujetos estarán exentos del pago del tributo:

– Si la transmisión de la vivienda se hace dentro de un matrimonio, ya sea entre cónyuges o para con respecto la sociedad conyugal.

– Cuando se trate de inmuebles que pertenezcan al patrimonio artístico o cultural y sus titulares demuestren que se han encargado con carácter previo de las reformas que, en su día, fueron necesarias para su conservación y/o mantenimiento.

– Si se trata de bienes transmitidos por o entre administraciones públicas: órganos del Estado, de las comunidades autónomas o entidades locales. También organismos autónomos o dependientes de los anteriores.

plusvalia casa

¿Quién debe pagar el impuesto de la plusvalía de una vivienda?

Esta se trata de una cuestión que entraña un análisis jurídico complejo. Así, según el caso que estemos analizando, el sujeto pasivo o pagador del impuesto será uno u otro:

– El sujeto pasivo natural en el caso de los contratos de compraventa será el vendedor. Aunque por el principio de autonomía de la voluntad de las partes, estas pueden fijar en el contrato quien ha de ser el sujeto que proceda al pago, en caso de falta del mismo, la Administración reclamará el importe al comprador.

– Sin embargo, cuando el vendedor sea un sujeto extranjero, será el comprador quien procederá al pago de la cantidad debida.

La plusvalía en las donaciones

En el caso de la recepción de bienes a título gratuito quien debe hacerse cargo será el recepto del bien. Es decir, será el heredero o receptor de una donación quien deberá proceder al pago de la plusvalía resultante.

En todo caso, para conocer mejor el concepto de plusvalía de una vivienda, debes ponerte en manos de expertos.

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Miguel de la RosaAuthor posts

Socio y abogado de la empresa INTEXT asociados. Gabinete asesor en materia de extranjería, Especialista en el asesoramiento de pequeñas y grandes empresas, desarrollando las formulas idóneas para desplazar plantillas de trabajadores.

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